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2년 보유에 양도가 12억 이하면 1세대 1주택 비과세지만, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 산 집은 2년 실거주를 더 채워야 합니다. 집 한 채를 오래 들고 있다가 팔 때, 많은 분들이 '2년만 갖고 있으면 세금 없다'고 알고 계십니다. 절반은 맞고 절반은 옛날 얘기입니다. 2026년 기준으로 서울에서 최근에 집을 산 사람이라면, 보유 2년 위에 '실제로 2년 살았는가'라는 관문이 하나 더 붙기 때문입니다. 이 거주요건을 빼고 계산하면 비과세인 줄 알았다가 세금 고지서를 받는 일이 생깁니다. 오늘은 1세대 1주택 비과세를 '어디서 갈리는가'라는 관점에서 차근차근 풀어보겠습니다. 보유 2년은 입장권, 거주 2년이 진짜 문턱 취득 시점에 조정대상지역이었는지가 거주요건의 분기점이 됩니다. 비과세의 출발선은 세 가지가 동시에 맞아떨어지는 것입니다. ① 양도일 현재 1세대가 국내에 단 한 채만 가지고 있을 것, ② 그 집을 취득일부터 2년 넘게 보유할 것, ③ 판 금액이 12억 원을 넘지 않을 것. 여기서 자주 놓치는 게 '1세대'의 범위입니다. 부부와 같은 주소에 사는 직계존비속까지 한 묶음으로 보기 때문에, 내 이름으로는 한 채여도 같은 세대원이 다른 집을 가지고 있으면 1세대 1주택이 깨질 수 있습니다. 그래서 내 명의가 아니라 세대 전체의 주택 수부터 세는 습관이 필요합니다. 12억을 넘는 고가주택이라고 비과세가 통째로 날아가는 건 아닙니다. 12억 초과분에 해당하는 차익에만 세금이 붙고, 나머지는 여전히 비과세입니다. 비과세 3대 요건과 체크 포인트 1세대 1주택 양도일 현재 세대 전원이 국내 1주택만 보유 같은 주소 가족 주택까지 합산 — 세대 분리 여부가 관건 보유기간 취득일부터 2년 이상 보유 상속·증여는 취득시점이 달라 기산일 확인 필수 거주요건 조정대상지역(2017.8.3 이후 취득)은 2년 실거주 추가 비조정·그 이전 취득은 거주요건 없음 양도가액 12억 원 이하면 전액 ...