종부세 324만원이 624만원 되나, 7월말 부동산 세제개편안 양도세 방향 총정리

정부가 7월 말 발표를 예고한 부동산 세제개편안은 '실거주 중심'이 핵심입니다. 양도세 장기보유공제 손질과 종부세 공정시장가액비율 인상이 거론되며, 다주택·비거주 보유자 부담이 커질 전망입니다.

정부가 7월 말 부동산 세제개편안을 발표합니다. 구윤철 경제부총리는 지난 7일 MBC 라디오에서 '7월 말 정도 발표를 준비 중'이라며 '집은 사는(buying) 대상이 아니라 거주(living)를 위한 공간'이라는 원칙을 밝혔습니다.
한 줄로 요약하면 방향은 '실거주자는 지키고, 다주택·비거주 보유자 부담은 키운다'입니다. 양도세는 보유기간보다 실거주 여부에 혜택을 몰아주는 쪽으로, 종부세는 공정시장가액비율을 올려 세 부담을 정상화하는 방식이 유력하게 거론됩니다. 아직 확정안이 아니라 방향이 잡힌 단계라는 점을 먼저 짚어둡니다.

7월말 부동산 세제개편안 핵심 방향

이번 개편의 축은 세 가지, 즉 취득세(거래세)·보유세(종부세·재산세)·양도소득세를 '실거주 중심'으로 다시 짜는 것입니다. 부총리는 '보유세와 거래세가 밸런스를 이뤄야 한다'고 강조했는데, 이는 한쪽만 올리기보다 거래를 막지 않으면서 보유 부담을 조정하겠다는 뜻으로 해석됩니다.
중요한 건 '무엇을 얼마나 보유했느냐'보다 '실제로 그 집에 사느냐'가 세금 갈림길이 된다는 점입니다. 실거주 1주택자는 상대적으로 보호받고, 여러 채를 갖고 있거나 살지 않는 집을 보유한 사람일수록 세 부담이 커지는 차등 구조가 그려지고 있습니다. 따라서 본인이 어느 쪽에 속하는지부터 점검하는 것이 개편안을 읽는 첫 단추입니다.

개편안 3대 축과 거론되는 방향

양도소득세	장기보유특별공제를 보유기간 대신 실거주 기간 중심으로 재편	실거주 없이 장기보유만 한 다주택·비거주 보유자
종합부동산세	세율 대신 공정시장가액비율(현 60%)을 80% 선까지 단계 인상	고가 1주택·다주택 등 종부세 대상자
다주택 중과	종부세 중과 대상을 3주택 이상→규제지역 2주택까지 확대 검토	조정대상지역 내 2주택 보유자
거래세(취득세)	보유세와 균형 맞춰 조정, 거래 위축 최소화 고려	이사·갈아타기 예정자

양도세, 보유기간 아닌 실거주가 관건

현재 1주택자 장기보유특별공제는 보유기간에 따라 최대 40%, 거주기간에 따라 최대 40%로 합쳐 최대 80%까지 양도차익을 깎아줍니다. 개편 논의의 핵심은 '살지 않아도 오래 갖고만 있으면 받던' 보유기간 공제를 줄이고, 실거주 기간 공제에 무게를 싣는 것입니다. 국회에서는 보유기간 공제 40%를 폐지하고 거주 공제율을 최대 80%까지 올리는 법안(최혁진 의원 발의)도 나왔는데, 이는 정부 확정안이 아니라 논의 흐름을 보여주는 사례입니다.
실거주자라면 크게 걱정할 게 없지만, 전세를 끼고 산 갭투자·비거주 보유 주택은 매도 시 세 부담이 눈에 띄게 늘 수 있습니다. 팔 계획이 있다면 실거주 요건을 채웠는지, 언제 파는 게 유리한지 미리 시뮬레이션해두는 것이 안전합니다.

실거주 여부가 양도세 혜택의 갈림길이 될 전망이다.

종부세, 세율 아닌 공정시장가액비율이 뇌관

종부세는 세율을 직접 올리면 국회 동의가 필요하지만, 공정시장가액비율은 시행령만 고치면 조정할 수 있어 '현실적 증세 수단'으로 지목됩니다. 이 비율은 공시가격 중 실제 과세표준에 반영하는 몫으로, 주택은 현재 60%입니다. 정부는 이를 80% 선까지 되돌리는 방안을 유력하게 검토 중입니다.
헤럴드경제 보도에 따르면 공정시장가액비율이 80%로 오를 경우 1인당 종부세가 324만원에서 624만원으로 뛸 수 있다는 추산도 나왔습니다. 세율 표는 그대로여도 실제 내는 세금은 크게 늘 수 있다는 뜻입니다. 여기에 종부세 다주택 중과 대상을 지금의 '3주택 이상'에서 '규제지역 2주택'까지 넓히는 방안까지 겹치면 규제지역 2채 보유자의 부담이 특히 커집니다.

지금 상황별 체크포인트

실거주 1주택	상대적 보호, 큰 변화 적을 전망	장기보유공제 거주요건 충족 여부 확인
전세 낀 비거주 주택	양도세 공제 축소로 매도 부담↑	실거주 전환·매도 시점 시뮬레이션
조정대상지역 2주택	종부세 중과 확대 가능성	보유세 예상액 재계산, 처분 우선순위 정리
다주택 매도 예정	5월 10일부터 양도세 중과 재적용	잔금일·계약일 기준 중과 여부 세무 상담

이미 시작된 변화, 양도세 중과 유예 종료

개편안과 별개로, 2022년부터 이어지던 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일로 종료됐습니다. 이에 따라 5월 10일부터는 조정대상지역 내 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해질 수 있습니다.
다만 정부는 국민 불편을 줄이기 위한 보완책도 뒀습니다. 서울 강남·서초·송파·용산 소재 주택은 5월 9일 이전 매매계약을 맺고 계약일로부터 4개월 내 양도하면 중과되지 않고, 지난해 10월 16일 새로 지정된 조정대상지역 주택은 5월 9일까지 계약·계약일로부터 6개월 내 양도 시 중과에서 제외됩니다. 이미 시행 중인 규칙이므로, 매도를 앞뒀다면 계약일과 잔금일을 기준으로 중과 여부를 반드시 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 부동산 세제개편안은 언제 발표되나요?

A. 구윤철 경제부총리가 7월 말 발표를 준비 중이라고 밝혔습니다. 다만 국민 의견 수렴 절차를 거친 뒤 최종안을 확정하겠다는 입장이어서, 세부 내용은 발표 시점에 확인해야 합니다.

Q. 실거주 1주택자도 세금이 오르나요?

A. 거론되는 방향은 실거주 1주택자를 상대적으로 보호하는 쪽입니다. 다만 고가주택으로 종부세 대상이라면 공정시장가액비율 인상으로 보유세가 오를 수 있어, 본인 공시가격 기준 예상액을 확인해두는 것이 좋습니다.

Q. 공정시장가액비율이 뭐고 왜 중요한가요?

A. 공시가격 중 실제 과세표준에 반영하는 비율입니다. 주택은 현재 60%인데 80%로 오르면 세율이 그대로여도 실제 세금이 크게 늘 수 있어, 시행령만으로 조정 가능한 사실상의 증세 수단으로 꼽힙니다.

Q. 양도세 장기보유공제는 없어지나요?

A. 폐지가 확정된 것은 아닙니다. 보유기간 공제를 줄이고 실거주 기간 공제에 무게를 싣는 방향이 논의되고 있으며, 실거주 없이 장기보유만 한 주택일수록 매도 시 부담이 커질 수 있습니다.

Q. 지금 다주택을 팔면 양도세 중과가 되나요?

A. 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택 매도 시 중과가 다시 적용됩니다. 다만 강남·서초·송파·용산 등은 계약·양도 시점에 따른 보완조치가 있어, 세무 전문가와 계약일·잔금일 기준을 확인하는 것이 안전합니다.

Q. 발표 전에 미리 팔거나 사야 하나요?

A. 확정안이 나오지 않아 무리한 결정은 위험합니다. 본인이 실거주자인지 다주택·비거주 보유자인지부터 구분하고, 예상 세액을 계산한 뒤 발표 내용을 보고 판단하는 순서가 합리적입니다.

정리하면 7월 말 부동산 세제개편안은 '실거주 중심'이라는 큰 틀 아래 양도세 장기보유공제 재편과 종부세 공정시장가액비율 인상이 핵심 축입니다. 실거주자는 보호받되 다주택·비거주 보유자의 부담은 커지는 방향이지만, 아직 확정된 수치가 아닌 논의 단계라는 점을 기억해야 합니다.
지금 할 일은 성급한 매매가 아니라 본인 상황 점검입니다. 실거주 요건 충족 여부, 종부세 예상액, 다주택 매도 시 중과 여부를 확인해두면 발표 직후 빠르게 대응할 수 있습니다. 이 글은 정보 제공을 위한 것으로, 실제 세금 판단은 공시가격·보유현황에 따라 달라지므로 세무 전문가 상담을 권합니다.

📌 참고 및 출처
파이낸셜뉴스 - 구윤철 보유세·거래세 조화, 7월말 발표, 헤럴드경제 - 공정시장가액비율 80%면 종부세 324만→624만원, 대한민국 정책브리핑 - 다주택 양도세 중과 유예 5월 9일 종료, 뉴스핌 - 보유세 개편 핵심은 공정가액비율 인상, 토스뱅크 - 다주택자 양도세 중과 유예 종료 등