2026 종부세 개편안 1주택 14억원, 공정시장가액비율 달라진 점
2026년 8월 3일 정부안은 거주 1주택 기본공제를 14억원으로 올리고 공정시장가액비율을 2027년 70%, 일부 보유자는 2028년 80%로 높이지만 국회 확정 전이다.
2026년 8월 3일 발표된 정부안대로라면 거주하는 1세대 1주택의 종부세 기본공제는 12억원에서 14억원으로 올라간다. 다만 14억원은 매매가가 아니라 공시가격 기준이며, 2026년 8월 23일 현재 국회 확정 법률이 아니다. 2026년분은 국세청 현행 안내처럼 1세대 1주택 12억원과 공정시장가액비율 60%를 적용해 판단하고, 개편안은 2027년부터 단계적으로 반영될 예정이다. 이번 개편은 공제만 늘리는 안이 아니라 공정시장가액비율을 2027년 70%로 높이고, 3주택 이상 등 일부 대상은 2028년 80%까지 올리는 구조라 주택 가격과 거주 여부에 따라 결과가 갈린다.
1주택 14억원의 정확한 의미
14억원은 세금 계산에서 가장 먼저 확인할 숫자지만, 1주택 보유자 모두에게 똑같이 적용되는 숫자는 아니다. 재정경제부는 공시가격 14억원을 시가 약 20억원 수준으로 설명하며 거주용 1주택의 과세 제외 기준을 넓히겠다고 했다. 동시에 비거주 1주택의 기본공제는 12억원에서 9억원으로 줄이고, 다주택자는 4억원에 거주용 주택 비중을 반영한 금액을 더하는 방식으로 바꿀 계획이다. 다주택자의 개편안 기본공제 산식은 4억원 + 5억원 × 거주용 주택가액 ÷ 전체 주택가액 합계다.
여기서 과세대상 기준금액과 기본공제는 구분해야 한다. 과세대상 기준금액 12억원에서 14억원은 1세대 1주택의 종부세 문턱을 뜻하고, 기본공제는 과세표준을 계산할 때 차감하는 금액이다. 정부안 자료에는 비거주 1주택에 대해 과세대상 기준금액 14억원과 기본공제 9억원이 함께 제시돼 있어, 비거주자라면 공시가격이 기준을 넘는지와 공제액이 얼마인지 따로 확인해야 한다. 시세가 20억원 안팎이라는 이유만으로 실제 종부세가 자동으로 0원이 된다고 단정해서는 안 되는 이유다.
2026 현행과 종부세 정부안 비교
| 거주 1주택 기본공제 | 12억원 | 14억원 | 14억원 | 공시가격 기준이다. 정부는 공시가격 14억원을 시가 약 20억원 수준으로 설명한다. |
|---|---|---|---|---|
| 비거주 1주택 기본공제 | 12억원 | 9억원 | 9억원 | 과세대상 기준금액 14억원과 별개다. 비거주자는 두 숫자를 따로 확인해야 한다. |
| 공정시장가액비율: 3주택 이상·조정대상지역 주택 보유자, 1세대 1주택 제외 | 60% | 70% | 80% | 공제 후 잔액에 곱하는 비율이다. 2028년 부담 변화가 더 커질 수 있다. |
| 그 외 납세자 | 60% | 70% | 70% | 2028년 80% 적용 대상과 구분해서 봐야 한다. |
| 1주택 세액공제 금액 한도 | 별도 금액 한도 없음 | 800만원 | 600만원 | 공제율 최대 80%와 실제 공제금액 한도는 다른 기준이다. |
공정시장가액비율이 세금을 바꾸는 방식
공정시장가액비율은 공시가격에서 기본공제를 뺀 뒤 과세표준에 반영하는 비율이다. 국세청 산식은 전국합산 공시가격에서 공제금액을 차감한 뒤 공정시장가액비율을 곱하는 방식이며, 이후 세율을 적용하고 재산세액과 1세대 1주택 세액공제 등을 반영한다. 따라서 거주 1주택자에게 14억원 공제가 생겨도 공제 후 남는 금액이 있다면 60%에서 70%로 올라간 비율이 과세표준을 키울 수 있다. 반대로 공시가격이 14억원 이하라면 거주용 1주택의 기본공제 상향보다 과세 문턱 자체가 더 직접적인 의미를 갖는다.
이번 안이 고가 1주택자에게 같은 결과를 주지 않는 이유도 여기에 있다. 정부는 시가 20억원까지 1세대 1주택 종부세가 없고, 시가 30억원 이하 거주용 1주택은 세부담을 완화하며, 시가 40~50억원까지는 세액 변동이 크지 않도록 보호하겠다고 설명했다. 그러나 2028년부터는 주택 수가 아니라 주택가액 중심으로 세율을 일원화해 1주택이라도 고가 구간에 들어가면 현재 2주택 이하보다 높은 세율이 적용될 수 있다. 1세대 1주택 세액공제도 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원 한도가 생기므로 고령자나 장기보유자라면 공제율 80%만 보고 세액을 예상하면 안 된다.
실제로 확인할 순서는 네 단계다. 먼저 2026년 공시가격을 확인하고, 6월 1일 기준 주택 수와 일시적 2주택·상속주택·지방주택 등 주택 수 제외 특례 해당 여부를 확인한다. 다음으로 실제 거주 여부와 근무·취학·질병 치료처럼 정부가 거주기간으로 인정할 예정이라고 밝힌 사유가 있는지 자료를 모은다. 마지막으로 2026 현행, 2027 정부안, 2028 정부안을 각각 공제금액·공정시장가액비율·세율·세액공제 한도까지 넣어 비교해야 한다.
거주용 1주택이고 공시가격이 14억원 이하라면 개편안의 가장 큰 변화는 종부세 과세 문턱 완화다. 공시가격이 14억원을 넘지만 초고가가 아닌 1주택이라면 14억원 공제와 70% 비율, 세율·세액공제를 함께 봐야 하고, 비거주 1주택은 9억원 공제 때문에 오히려 불리해질 수 있다. 3주택 이상이거나 조정대상지역 다주택자라면 2028년 80% 적용과 가액 중심 세율까지 염두에 둬야 한다. 지금 세금 고지액은 2026년 현행 기준으로, 향후 보유 계획은 아직 확정되지 않은 2027~2028년 정부안을 따로 놓고 계산하는 것이 맞다.
📌 참고 및 출처
· 재정경제부 2026년 세제개편안 발표
· 재정경제부 부동산 세제 개편 FAQ
· 국세청 종합부동산세 법령 안내자료
· 연합뉴스 2026년 종부세 개편안 분석
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