2026 종부세 공동명의 특례, 12억 공제와 지분율 무관 선택의 뜻
2026년부터 부부 공동명의 1주택의 납세의무자를 지분율과 관계없이 합의로 정할 수 있으며, 관련 특례 신청은 9월 16일부터 30일까지다.
2026년 종부세 공동명의 1주택자 특례는 지분율보다 부부가 누구를 납세의무자로 정했는지가 핵심이다. 2026년 2월 27일 시행령 개정으로 지분이 70 대 30이든 50 대 50이든 공동소유자 간 합의로 부부 중 1명을 정할 수 있다. 특례를 적용하면 공시가격 합산액에서 12억원을 공제하고, 선택한 납세의무자의 연령과 보유기간에 따라 세액공제를 최대 80%까지 받을 수 있다. 다만 특례를 신청하지 않으면 부부가 각각 9억원씩 공제받는 구조라서 공동명의 특례가 항상 유리한 것은 아니다. 여기에 인구감소지역 주택 수 제외를 함께 적용하려면 별도의 신청서를 추가로 내야 하며, 두 제도의 신청 기간은 모두 2026년 9월 16일부터 30일까지다.
지분율보다 납세의무자 선택이 핵심
종전 시행령은 공동명의 주택의 지분율이 높은 사람을 우선 납세의무자로 보고, 지분이 같을 때만 부부 합의가 가능했다. 현재 시행령은 공동소유자 간 합의로 정한 사람을 납세의무자로 보도록 바뀌어, 신청서의 납세의무자 칸에 부부 중 선택한 사람을 적는 방식이다. 과세기준일인 6월 1일 현재 법률상 혼인관계인 거주자 부부가 1주택만 공동소유하고, 배우자에게 공동소유 주택 외 다른 주택이 없으며, 다른 세대원도 주택을 보유하지 않아야 한다. 신청할 때는 공동명의 1주택자 특례 신청서에 혼인관계증명서를 붙이고, 최초 신청·납세의무자 변경·특례 취소 중 하나를 선택한다. 2026년 신청 기간은 9월 16일부터 30일까지이며, 최초 신청 뒤 내용에 변동이 없으면 다음 해부터는 다시 신청하지 않아도 된다.
2026년 공동명의 종부세 특례 판단표
| 부부가 1주택만 공동소유, 지분 70 대 30 | 부부 합의로 둘 중 1명 선택 | 12억원 공제, 연령·보유기간 세액공제 가능 | 지분율이 높은 사람이 자동으로 정해진다고 보면 안 됨 |
|---|---|---|---|
| 부부가 1주택만 공동소유, 지분 50 대 50 | 부부 합의로 둘 중 1명 선택 | 12억원 공제, 세액공제 최대 80% | 나이와 보유기간이 더 유리한 배우자를 납세의무자로 검토 |
| 공동명의 주택 외 배우자 명의 일반 주택 보유 | 공동명의 1주택 특례 적용 불가 | 부부가 각각 9억원 공제받는 방식 | 인구감소지역 등 법정 특례주택이면 별도 주택 수 제외 여부 확인 |
| 공동명의 주택과 요건을 갖춘 인구감소지역 주택 보유 | 주택 수 제외 신청 뒤 부부 중 1명 선택 가능 여부 판단 | 특례주택 포함 공시가격 합산 후 12억원 공제 구조 검토 | 주택 수 제외 신청서와 공동명의 신청서는 서로 다른 서식 |
인구감소지역 주택은 주택 수만 뺀다
2026년 2월 27일 시행령 개정으로 2026년 1월 1일 이후 취득한 인구감소지역 및 인구감소관심지역 주택에도 종부세 주택 수 계산에서 제외할 수 있는 규정이 마련됐다. 인구감소지역 주택은 취득 당시 해당 지역에 있어야 하고, 기존에 보유한 주택과 같은 시·군·구에 있으면 안 된다. 수도권에서는 접경지역이 아닌 곳과 광역시 자치구가 대상에서 제외되며, 비수도권 인구감소지역은 취득일 기준시가와 6월 1일 공시가격이 각각 9억원 이하여야 한다. 그 밖의 인구감소지역 대상 주택은 두 가격 기준이 각각 4억원 이하여야 한다.
인구감소관심지역 주택은 수도권 밖에서 취득해야 하고 광역시 자치구는 제외된다. 기존 주택과 동일한 시·군·구가 아니어야 하며, 취득일 기준시가와 과세기준일 공시가격이 각각 4억원 이하여야 한다. 여기서 주택 수 산정 제외는 해당 주택의 공시가격을 종부세 합산 대상에서 완전히 빼준다는 뜻이 아니라, 1세대 1주택자인지를 판단할 때 주택 숫자에서 제외한다는 의미다. 따라서 특례주택의 공시가격도 합산해 12억원 공제와 세액공제 적용 여부를 함께 따져야 한다. 2024년과 2025년에 취득한 주택은 2026년 이후 취득분과 적용 요건이 다를 수 있으므로 같은 기준을 그대로 대입하면 안 된다.
9월 신청은 두 서식을 나눠야 한다
신청 전에는 6월 1일 현재 부부의 주택 보유 현황부터 확인해야 한다. 인구감소지역 주택을 보유했다면 취득일, 기존 주택과의 동일 시·군·구 여부, 취득일 기준시가, 6월 1일 공시가격을 순서대로 점검한다. 공동명의 1주택자 특례만 신청하는 경우에는 종합부동산세 공동명의 1주택자 특례 신청서를 사용하고, 인구감소지역 주택 등을 주택 수에서 제외하려면 별지 제24호 신청서를 사용한다. 두 요건이 동시에 해당하면 두 신청서를 각각 관할 세무서장에게 제출해야 한다.
특례 선택은 기본공제만 보고 결정하면 안 된다. 미신청 시에는 부부가 각각 9억원씩 공제받고, 신청 시에는 12억원을 한 번 공제받으므로 공시가격 총액에 따라 결과가 달라질 수 있다. 반면 고령자나 장기보유자는 납세의무자로 누구를 선택하느냐에 따라 세액공제 규모가 달라질 수 있다. 인구감소지역 주택도 9억원이라는 숫자만 확인할 것이 아니라 지역 제한, 동일 시·군·구 제한, 취득일 기준시가와 6월 1일 공시가격을 모두 확인해야 한다.
실무에서는 먼저 6월 1일 기준의 주택 보유 현황을 확정한 뒤 공동명의 특례와 주택 수 제외 특례를 따로 판단하는 순서가 안전하다. 공동명의 1주택 특례의 2026년 달라진 점은 지분율이 아니라 부부 합의로 납세의무자를 정할 수 있다는 점이다. 인구감소지역 주택 수 제외는 별도의 요건과 별도 서식이 필요한 다른 제도다. 두 특례 모두 2026년 9월 16일부터 30일까지 신청해야 하므로, 9월 전에 등기자료와 공시가격을 미리 확인해 두는 편이 좋다.
📌 참고 및 출처
· 국세청 공동명의 1주택자 과세특례
· 국세청 주택 수 산정 제외 특례
· 국가법령정보센터 종합부동산세법 시행령 개정문
· 종합부동산세 공동명의 1주택자 특례 신청서
· 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서
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